Bostadsrätt vs. ägarlägenhet

I en smått förvirrad ledarkrönika i dagens Svd skriver Merit Wager om förträffligheten med det nya förslaget om ägarlägenheter. Bostadsrätten som boendeform kan förvisso kritiseras men Wagners beskrivning kan i bästa fall passa in hos en missnöjesbloggare där verkligheten beskrivs efter känslomässiga schabloner utan någon som helst verklighetsförankring. Av denna anledning skall jag först och främst förklara bostadsrätten som konstellation och boendeform.

För det första är en fastighet ett markområde eller som man i inleder jordabalken 1 kap. 1 §:

Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. Om fastighetsbildning finns särskilda bestämmelser.

Står det ett hus på denna fastighet är huset en tillhörande fast egendom:

Till en fastighet hör byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk, på rot stående träd och andra växter, naturlig gödsel.” (2 kap. 1 §)

I vardagligt tal kan man tro att det endast är huset som avses när man talar om fastigheten men så är det alltså inte. Det är av denna anledning som ägandeformer följer de fastighetsbeteckningar som de olika fastigheterna registreras i (fastighetsregistret).

Man kan alltså äga en fastighet med tillhörande fast egendom i form av fritidshus, villa eller flerfamiljshus. Äger man en fastighet med tillhörande flerfamiljshus är det brukligt att hyra ut dessa till hyresgäster. Hyresrätten som boendeform är reglerad i 12 kap. jordabalken. Här i regleras även lokallägenheter vilket oftast används till näringsverksamhet och vilka inte får användas för att bo i. För bostadslägenheter gäller särskilda regler som skall skydda hyresgästen och hyran bestäms genom bruksvärdessystemet istället för fri hyressättning. Denna reglering skyddar även fastighetsägaren, t.ex. får inte hyresgästen hyra ut sin lägenhet hur som helst.

En annan variant är bostadsrätten där man äger en del i en bostadsrättsförening. Bostadsrättsföreningen är en särskild form av ekonomisk förening som i första hand skall främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Närmast liknas därför en bostadsrättsförening mer ett företag än en förening då vinstintresse finnes, även om vinstens huvudsakliga syfte är att säkerställa fastighetens framtida underhållsbehov. Bostadsrättsföreningen är därmed fastighetsägare. En blivande bostadsrättsägare ansöker därför om medlemskap hos föreningens styrelse och om denna bifalles – vilket den oftast gör – samt när man överfört köpeskillingen till den som överlåter lägenheten, äger man en del av bostadsrättsföreningen genom ett andelstal. Som medlem och bostadsrättshavare har du rätten att nyttja en specifik lägenhet men också rätten att överlåta den till någon annan och ta betalt för denna överlåtelse (köpeskilling).

Förutom den köpeskilling som bostadsrättsägaren betalar för andelen i bostadsrättsföreningen, och rätten att nyttja lägenheten, betalar denne också en avgift till föreningen. Medlemmarnas avgift i föreningen täcker föreningens eventuella lån, skatter, driftkostnader, löpande underhåll och reparationsfonder. Hög avgift betyder ofta att föreningen har stora eller dyra lån, kanske på grund av stora reparationer eller för att när man vid en ombildning från hyresrätt valde att låta medlemslånen ligga relativt lågt och föreningslånen relativt högt i förhållande till den totala mängden lånade pengar vid köpet av fastigheten. Hög avgift kan också bero på att föreningen har dyra driftkostnader, såsom t.ex. gamla energislukande tvättmaskiner, ej värmeisolerade vindsutrymmen, dyra entreprenörs- och förvaltningsavtal etc. För en blivande bostadsrättsägare kan det därför vara intressant att studera dessa förhållanden för att därefter slå fast vad ett rimligt pris för bostadsrätten skulle kunna vara. Tyvärr verkan inte detta vara så värsta vanligt förekommande utan man köper bostadsrätten genom att jämför med andra försäljningar i området och nöjer sig med detta (jfr. bruksvärdesprincipen).

Som säkert läsaren börjar förstå drivs en bostadsrättsförening som vilket företag som helst, jfr. exempelvis med aktieägare i ett aktiebolag. Skillnaden ligger i att att man inte har några framtida mål vad det gäller tillväxt förutom att främja att värdet på fastigheten ökar genom kontinuerligt underhåll och långsiktiga beslut. Precis som ett företag tillsätts en styrelse på föreningsstämman. På föreningsstämman kan man bland annat avsätta nuvarande styrelse eller ifrågasätta frågan om styrelsens ansvarsfrihet som vid vilken demokratisk process som helst.

Merit Wager verkar vara en mångsysslare och torde därför ha en ganska bred kunskap om det mesta, detta kompetensområde verkar dock inte innefatta bostadsrättsföreningar. Vad jag förstår har Merit Wager aldrig bott i en bostadsrätt, än mindre ingått i en styrelse i en bostadsrättsförening. Det märks. Hennes ifrågasättande tycks mer bygga på skvaller, myter och rena dumheter.

För det första framhåller hon det fina i att äga, något som ofta lyfts fram i olika debatter numera och framför allt när man snackar boendeformer. Som jag förklarade ovan äger föreningen fastigheten och i denna förening är bostadsrättsägaren delägare. Detta verkar inte Merit Wager förstå utan försöker påskina att ”maktfullkomliga typer” despotiskt och auktoritärt med diktatorfasoner styr dessa bostadsrätter med järnhand och att medlemmen inte har nåt att säga till om. Det finns säkert en och annan styrelse som lämnar en del övrigt att önska men om nu inte medlemmarna klarar av att ifrågasätta styrelsens tillkortakommande på den årliga föreningsstämman kan man fråga sig om de klarar av att äga sitt boende överhuvudtaget. Dessutom så kommer marknaden visa vad man tycker om en styrelse som inte sköter om fastigheten på ett för alla parter bra sätt. Merit Wager är själv egenföretagare och driver bland annat websidan egenforetagarna.se som skall verka för enmansföretag utan anställda och styrelse. Det kanske är av denna förekommande anledning som man kan antyda vissa kunskapsluckor hos Wagner vad det gäller styrelsearbete, stämmor och demokratiskt beslutstagande.

Att driva en bostadsförening är inte helt funktionsfritt, naturligtvis, men att okritisk anamma dess vedermödor och förkasta boendeformen till fördel för en ägandeform som av naturliga skäl blir etter värre är för mig obegripligt. För det första finns den mängd juridiska komplikationer när man äger saker som man inte fysiskt kan avskilja. I en bostadsrättsförening ansvarar medlemmen för lägenhetens ytskick eller det man med blotta ögat kan se i lägenheten och föreningen för resten. Vid vattenläckor, t.ex. från grannen ovanför, finns reglering hur detta skall skötas mellan förenings och respektive medlems försäkringsbolag. I en föreslagen ägarlägenhet får dessa båda parter sköta en vattenläcka bäst de vill vilket naturligtvis ger framtiden än mängd juridiska stämningar på dagordningen. Var gränsen till respektive lägenhet skall gå är till exempel inte så lätt.

För det andra finns det inte en gemensam och strukturerad målsättning att renovera och underhålla hela flerfamiljshuset för framtiden i ett hus där det finns lika många småpåvar som lägenheter. Om en av dessa fina ägare fullständigt ger blanka fasiken i att bry sig om fasad, stammar eller grundförstärkningar så kan vem som helst räkna ut hur huset kommer att se ut om 50 år. Förvisso nämnde man i utredningen att man skall införa samfälligheter till dessa äganderätter vilka skall sköta om gemensamt underhåll, men då är det återigen en styrelse som skall tillsättas och ta beslut ”över medlemmarnas huvuden”.

Merit Wager fortsätter herrelöst (sic!) och beklagar sig över de beslut som styrelsen tar om ”städdagar och ‘gemensamma regler’ för grillning och tvättstugor och planteringar med mera”. Ärligt talat vet jag inte riktigt hur Wager har tänkt sig att sköta en gemensam tvättstuga – vilket hon antagligen inte vill ha överhuvudtaget – eller gemensamma utrymmen som gården. Att en styrelse ber om hjälp bland medlemmarna i en förening för att en gång om året plantera lite blommor är kanske inte hela världen men om man nu tycker detta är så fruktansvärt så får man väl helt enkelt strunta i det eller ta upp saken på nästa föreningsstämma. Kanske tycker majoriteten samma sak och man får hitta på en annan lösning eller helt enkelt be styrelsen fara och flyga. Om man inte får gehör får man i sista hand helt enkelt vara lite flexibel och flytta, antingen till en annan förening med en mindre ondskefull styrelse eller till en egen fastighet.

Ytterligare argument som framförs är att det skulle skapas fler bostäder att hyra genom att man fritt får hyra ut sin lägenhet i en reform till ägarlägenheter. Om detta kombineras med en fri prissättning skulle vi så småningom se hyror som vi idag bara kan fantisera om. I diskussionen om boendeformer jämför man gärna med andra länder men då i negativa ordalag. I sann janteanda menar man, liksom Wager, att bostadsrättsformen är dålig därför att Sverige är ensam om den i Europa. Jag undrar om Merit Wager har varit i London där en tvåa på 30-40 kvadrat med svensk trettiotalsstandard inte sällan kostar över 15.000 i månaden att hyra. Varför? Därför att marknaden mer eller mindre är oreglerad och fri prissättning råder. En person som hyr i andra eller tredje hand har ingen som helst möjlighet att ifrågasätta att det droppar vatten från grannens lägenhet ovan, mer än att flytta förståss. Nu är ju Londons bostadsmarknad en av de mer extrema i Europa vad jag har förstått men det är bra att ha detta i åtanke när man hyllar sina grannar. Huruvida det ser ut i Finland, Belgien och Tyskland vet jag ärligt talat inte och jag tvekar på om Merit Wager känner till nåt om dessa länder heller, mer än vad hon hört av andra.

I en bostadsrättsförening måste man ha styrelsens tillstånd att hyra ut lägenheten och är man inte nöjd med styrelsens beslut överlag i denna fråga får man ta upp saken på stämman och kanske kan man få föreningens samtycke till att anta en annan policy vad det gäller uthyrning av medlemmarnas bostadsrätter. Anledningen till att man i vissa föreningar är restriktiv till medlemmars uthyrning beror på att man ofta har en policy som skall främja det gemensamma boendet och när människor bor i föreningen de själva inte är delägare i skapas inte den gemensamma föreningskänsla som skapar mervärde i förvaltning och långsiktighet. Eller med andra ord; det som inte Merit Wager verkar ha en susning om. Att det finns en mängd föreningar som inte bryr sig om att medlemmar hyr ut sin lägenhet år från år var tydligen inget att orda om.

Samtidigt som man idag längtar tillbaka till de pyramidiska strukturerna innan 90-talets omstruktureringar ondgör man sig över de organisationer som strukturerar upp för det gemensamt bästa i sann demokratisk anda. Kanhända skall man inte blanda ihop dessa åsikter med varandra men visst känner man ibland att man i vissa fall silar mygg och i andra sväljer kameler utan den minsta kunskap vad man orerar om. När inte ens byggbolagen tror på att det kommer att byggas fler lägenheter genom införandet av ägarlägenheter så undrar man egentligen vad det hela handlar om. Kanske det bara låter bra; det är fint att äga. Tjoho.

Helt klart är inte en bostadsrätten en boendeform som passar Merit Wager. Underligt nog trivs hon alldeles utmärkt i att inta äga alls då hon bor i en hyresrätt vilket ger oss en alldeles fantastisk och underbar logisk kullerbytta – hur var det med de auktoritetstrogna? Hennes beskrivning hur allt sköts per automatik i hennes hyresrätt ligger ljusår från komplikationerna att äga sin fastighet. Alternativt tycker jag nog att Wager skulle ta och köpa en egen fastighet långt bort från andra människor som inkräktar på hennes privatliv, men då kommer förståss ingen och byter hennes kylskåp med jämna mellanrum.

Först skall vi dras med Göran Skyttes krönikor på lördagar och som grädde på moset nu dessutom Merit Wager. Hur ser egentligen kravprofilen ut för att bli ledarkrönikör på Svenskan, räcker det att man har en blogg?

Läs även andra bloggares åsikter om , , , , , , , , ,

6 thoughts on “Bostadsrätt vs. ägarlägenhet

  1. Men är inte det bara att ta reda på?

    Vill jag äga helt och hållet köper jag mig en fastighet (mao ett hus). Bästa ägandeformen för lägenheter är helt klart bostadsrätt då man tar ett helhetsansvar för fastigheten som saknas (eller är mindre påtaglig) i ägarlägenheter.

  2. Ägarlägenheter har en bra fördel. Man vet vad man betalar för. Min nybyggda bostadsrätt kostade 1,8 miljoner men antagligen är föreningen skyldig minst en miljon utöver det jag är skyldig.

    En ägarlägenhet har ett pris som är enklare att förstå omfattningen av samt att man blir friare och kan välja lån som man vill för hela summan, inte bara halva.

  3. Egentligen kan jag inte se varför man skall införa ägarlägenheter överhuvud, annat än av politisk skäl. Det finns inga uppenbara fördelar men däremot nackdelar.

  4. Tack för din utförliga kommentar. Huruvida vi är behov av marknadsmässiga hyror eller inte har vi dock delade meningar om.

    Mvh

    Liljeros

  5. På det stora hela håller jag med dig i kritiken av Merits inlägg i SvD, vilket präglas av stor okunnighet om fastigheter, bostadsrättsföreningar och ägarlägenheter. Hon hör av allt att döma till kategorin personer som inte har bott i en bostadsrätt och hon har därmed inte behövt sätta sig in vad det egentligen innebär att vara förtroendevald och/eller medlem. Hon dissar oss som jobbar hårt i styrelser på vår fritid.

    Det är helt korrekt att det inte finns något som hindrar en bostadsrättsföreningen i från att trumfa igenom en stadgeändring. Om en majoritet av medlemmarna vill ändra stadgarna så att andrahandsuthyrning är tillåten utan styrelsens medgivande så är det fritt fram.

    I Finland finns ägarlägenheterna i bostadsaktiebolag och det förekommer även maktfullkomliga styrelser i dessa. Någon bruksvärdesprincip finns inte vid uthyrning av en aktielägenhet, vilket jag i och för sig tycker är helt riktigt. Det finns dock hyresreglerade lägenheter i ett slags allmännytta, men de är få jämfört med här. Bostadsmarknaden är ett råttbo av fiffel och båg i Sverige med reglerade hyror. Hyresregleringen måste bort ur en stor del av bostadsbeståndet. Det kommer att ta lång tid, men så måste det bli. Den är en kvarleva från andra världskriget och om fattiga Finland har klarat av sin bostadsförsörjning med väldigt liten andel hyresreglerade bostäder, så borde man klara av det i det rika Sverige också.

    I ett flerbostadshus med ett antal ägarlägenheter kommer det att finnas gemensamhetsanläggningar. Hur det annars skulle funger har jag svårt att förstå. Till dessa anläggningar hör sannolikt byggnadens stomme, ventilationsanläggning, anläggningar för värme, yttertak, fasader, tvättstugan och säkert en hel del andra delar.

    En gemensamhetsanläggning kommer att förvaltas av en samfällighetsförening och där kommer det att finnas en styrelse som är tillsatt att förvalta delägarnas gemensamma egendom på bästa sätt. Det kan inte uteslutas att även en styrelse i en samfällighetsförening med ägarlägenheter som delägare innehåller maktfullkomliga element, vilka också i och för sig kan avsättas på en stämma.

    I en samfällighetsförening torde det vara styrelsen som har makten över vissa nödvändiga avgifter och styrelsen har att se till så att regelverket följs för att man skall kunna bevara ordning och sunt skick i de gemensamma anläggningarna. Det kan inte vara på något annat sätt eftersom det med ansvar måste följa befogenhet och eftersom styrelsemedlemmar faktiskt är satta att förvalta gemensam egendom med sin egen privatekonomi satt i riskzonen. Styrelsemedlemmar kan ju bli stämda om allt går riktning illa.

    Ett konkret exempel är att man enligt stadgarna i bostadsrättsföreningar kan ta betalt för förbrukat varmvatten baserat på förbrukning. Det är dessutom styrelsen som fastställer avgiften. Avgift för andra nyttigheter kan man ta ut baserad på andelstal. Den avgiften bestämmer också styrelsen. Hur man skall få en samfällighetsförening att fungera utan styrelse kan jag inte föreställa mig. Det måste faktiskt till och med gå att slänga ut en andelsägare ur sin fastighet (lägenhet) om personen väsentligen bryter mot gemensamma regler.

    Jag är helt övertygad om att en del människor bor bäst i hyresrätt. Där finns inga styrelser som bestämmer över andra medlemmar. Jag är samtidigt helt övertygad om att man inte frälser bostadsmarknaden i Sverige med ägarlägenheter. Marknaden torde vara liten för dessa.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s